物業(yè)扎堆上市,未來靠社區(qū)智能化拼天下嗎?
2022-03-26|22:15|發(fā)布在分類 / 引流推廣| 閱讀:163
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伴隨著物業(yè)管理行業(yè)熱度的持續(xù)攀升,各路房產(chǎn)公司開始競相分拆其旗下的物業(yè)公司上市,國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè),也由此迎來了“扎堆上市潮”。
一、物管行業(yè)迎來扎堆上市潮
據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示,截止2022年末已經(jīng)有42家物業(yè)管理公司登陸資本市場,其中有38家選擇在港上市,4家物業(yè)管理公司登陸A股市場,這些數(shù)據(jù)正在打破物業(yè)管理行業(yè)上市的舊傳統(tǒng)。
實際上,自2014年第一家物業(yè)管理公司上市以來,每年新上市的物業(yè)管理公司一直保持在個位數(shù)增長的狀態(tài),這一現(xiàn)象一直持續(xù)到了2022年才有所好轉(zhuǎn)。數(shù)據(jù)顯示,2022年到2022年,新上市的物業(yè)管理公司,分別達到了6家、11家、19家,呈現(xiàn)出了每年翻倍增長的態(tài)勢。
目前在TOP20的房企中,僅有萬科和龍湖尚未分拆物業(yè)上市,其他房產(chǎn)巨頭旗下的物業(yè)業(yè)務(wù),如碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、華潤萬象生活、融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)等等房企物業(yè)公司,均已經(jīng)上市。其中恒大物業(yè)、華潤萬象生活等等公司,在上市不足兩月的時間之內(nèi),就實現(xiàn)了股價翻番的小目標。
而在物業(yè)管理公司紛紛登上風口的背后,與當前國內(nèi)房產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境變化有關(guān)。一方面,在國家“房住不炒”以及“三條紅線”的政策指引下,加速物業(yè)板塊上市,成了房產(chǎn)企業(yè)“去杠桿、增權(quán)益”的有效手段。具體來說,通過拆分物業(yè)板塊上市,房產(chǎn)公司可以通過股權(quán)融資,降低企業(yè)的實際杠桿和資產(chǎn)負債率,幫助企業(yè)補充現(xiàn)金流。
另一方面,國家相關(guān)部門出臺的“物業(yè)新政”,也給行業(yè)帶來了新的想象空間。1月5日,國家多部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》,受此政策影響,隔日A+H 42家物業(yè)股全線大漲,足見資本市場對于物業(yè)管理板塊的認可。
不過說到底,物業(yè)管理價值得到凸顯的根本原因,還在于中國房產(chǎn)市場正逐漸步入存量經(jīng)濟時代,改善住房體驗以及生活品質(zhì),成了當前及之后一段時間民眾住房的剛需。而在這一領(lǐng)域,國內(nèi)尚處于初步的發(fā)展階段,未來還有很大的發(fā)展?jié)摿Γ@才是外界普遍看好物業(yè)管理的真正原因。
二、并購加速搶占藍海市場
當然,物業(yè)管理受到資本追捧,與其自身的業(yè)務(wù)模式也有關(guān)系。具體來說,物業(yè)管理屬于輕資產(chǎn)、低杠桿的運營模式,它在前期運營時無需過多的資金投入,而物業(yè)費用又可以提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。另外,物業(yè)管理方興未艾,巨大的存量市場以及增值服務(wù)的可能性,為其后續(xù)發(fā)展提供了極大的想象空間。
據(jù)此前相關(guān)部門出臺的《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》指出,2022年計劃新開工城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個,涉及居民700萬戶,這一改造數(shù)據(jù)是2022年的兩倍。有機構(gòu)測算,3.9萬個舊改小區(qū)預(yù)計拉動約1.2萬億元的投資,新的萬億藍海將由此打開。
在此背景下,如何通過投資并購來擴大物業(yè)管理布局,就成了巨頭們當下工作的當務(wù)之急。比如,日前剛剛上市2個月的恒大物業(yè),就在近期斥資15億,一舉拿下浙江亞太酒店物業(yè)服務(wù)有限公司100%的股權(quán)。通過此次并購,恒大物業(yè)在管面積也一舉突破了3.8億平方米,實現(xiàn)了全年擴張目標的22%。
實際上,近年來做物業(yè)并購的遠不止恒大物業(yè)一家。資料顯示,僅在2022年相關(guān)的物業(yè)收購案就有四五起。比如,2022年9月,永升生活服務(wù)耗資4.62億,完成收購青島雅園物業(yè)55%;碧桂園服務(wù)以1.9億元拿下嘉凱城物業(yè)100%的股份;中海物業(yè)以466萬拿下中建捷成物業(yè)100%股權(quán)……
而在這種并購潮的背后,則與多方面的因素有關(guān)。一方面,房地產(chǎn)行業(yè)集中度分散,直接造成了物管行業(yè)的分散格局,由此給資本提供了改善行業(yè)格局的空間;
另一方面,房地產(chǎn)公司的大洗牌,也讓大型房企旗下的物業(yè)公司,有了更好的現(xiàn)金流和利潤,從而使其具備更強的擴張能力。基于此,物業(yè)管理公司加速并購擴張也就不難理解了。
三、頭部效應(yīng)愈加凸顯
隨著行業(yè)并購加速,行業(yè)的頭部效應(yīng)也愈加明顯。據(jù)不完全統(tǒng)計,在急速擴張的2022年,物業(yè)管理行業(yè)幾乎每月都會出現(xiàn)物企整合案例。
以碧桂園服務(wù)為例,其以高達2031億(截止2月3日收盤價)的市值,成為唯一一家市值破2000億的物業(yè)企業(yè),而恒大物業(yè)、華潤萬象生活則以準千億的估值緊隨其后;融創(chuàng)服務(wù)、雅生活服務(wù)、世茂服務(wù)、新城悅服務(wù)、中海物業(yè)等物業(yè)公司,市值都在100億-500億港元之間,位居第三梯隊,剩余的都是市值在100億以下的小物業(yè)公司。
除了瘋狂收購之外,頭部物業(yè)企業(yè)還在不斷開拓新的業(yè)務(wù)范圍。比如,很多物業(yè)企業(yè)就通過與地方政府、國有企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園等簽約,將服務(wù)范圍向市政、河道等范圍擴展,積極提升其第三方服務(wù)面積,目前包括萬科物業(yè)、龍湖智慧服務(wù)、碧桂園服務(wù)等在內(nèi)的多家物業(yè)公司,都已經(jīng)在加速布局城市服務(wù)這條新賽道了。
在規(guī)模上,目前已經(jīng)上市的物企在管面積達到1億平方米以上僅有十家,如此大的在管面積規(guī)模,決定了后面的小玩家很難有機會追上,這也決定了接下來物業(yè)管理的競爭,只會是頭部物業(yè)管理公司之間的競逐。
實際上,目前頭部物業(yè)公司在規(guī)模上的角逐早已經(jīng)展開了。據(jù)近期曝光的2022年恒大物業(yè)“軍令狀”顯示,恒大將在2022年實現(xiàn)兩大目標:一是實現(xiàn)月新增在管面積3000萬平方米;二是實現(xiàn)每季度利潤都較上年同期實現(xiàn)50%以上的增長。若達成這一目標,恒大物業(yè)的在管面積在未來一年將會達到6億平米,其凈利潤將會達到39億元;
與之規(guī)模相當?shù)谋坦饒@服務(wù),在近兩年圍繞基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)和增值物業(yè)服務(wù),也進行了多次收購布局,經(jīng)過投資并購其在管的物業(yè)面積不斷擴大,行業(yè)影響力節(jié)節(jié)攀升。
可以預(yù)見,未來物業(yè)公司之間的規(guī)模競爭還會持續(xù)下去,而擁有更多資源的頭部物業(yè)企業(yè),也將在此過程中進一步發(fā)展壯大。
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