淘寶拍賣房產(chǎn)五個陷阱你跳過了嗎?

相信買房是中國人無法逃避的一個問題，特別在多地除了限購政策之后，淘寶司法拍賣房產(chǎn)成為了廣大朋友們的一個新選擇，很多朋友在問開淘，淘寶司法拍賣房產(chǎn)會不會有問題?沒有擺在明面上的，我們沒辦法一眼看到的!今天開淘就帶來史上最詳盡淘寶司法拍賣房產(chǎn)全過程。

朋友們，今天開淘帶來了史上最詳盡的淘寶司法拍賣房產(chǎn)全過程!大家想不想看!想不想懂!想不想了解!想不想知道!想不想長知識!想不想跳坑!哦，不，不對，說錯了，想不想不跳坑!

為什么說這件事,因為我在淘寶司法拍賣上幾經(jīng)周折，買到了一套還算滿意的房子，只花了市場價的六點幾折。對于苦逼的我來說，節(jié)約的錢，夠我工作兩年以上。把我總結(jié)了一年半的經(jīng)驗和教訓(xùn)分享給大家，獻給有需要的朋友。

我工作清閑，沒事的時候就在淘寶上東點點，西逛逛。幾年前就看到了淘寶的“淘寶司法拍賣”這個版塊，點進去看看，拍賣的有豪車，房產(chǎn)，商鋪，地皮...很多東西，和我也沒什么關(guān)系，也就沒再關(guān)注。直到去年，家里商量著要按揭一套小戶型，我的任務(wù)就是網(wǎng)上查樓盤信息，實地考察，售樓部咨詢，籌首付，辦手續(xù)，還貸款?？戳撕芏鄻潜P，要么太貴買不起，要么位置不好戶型不好，突然一天，想起淘寶上有個司法拍賣，房子比較便宜，立刻點進去看看。

淘寶司法拍賣，其實就是法院強制執(zhí)行的資產(chǎn)。比如你有套按揭的房子價值100萬，欠銀行10萬元貸款，還不起月供了，銀行就會向法院起訴你，起訴成功后，法院就強制執(zhí)行拍賣，拍賣以80萬成交，還掉銀行10萬元的貸款，剩下70萬你就拿走，整個流程結(jié)束。表面上看起來很簡單，我們就去購買被拍賣的房產(chǎn)，付款，過戶，就可以了。

實際上，第一個貓膩，也是最難處理的貓膩出現(xiàn)了。如果你是被執(zhí)行人，你心甘情愿被趕走嗎?但是你又還不起銀行的10萬元貸款，怎么辦呢?沒有辦法，只能眼睜睜看著自己的房子被拍賣，被過戶，但是你不搬走，法院把你沒辦法，家里有個七老八十的老人效果就更好了，法警也不敢來拉你一下，買房子的人就更沒辦法了。房子就這麼住著，法律還規(guī)定，如果被執(zhí)行人名下只有一套房產(chǎn)，沒有其他可供居住的地方，是不能被強制執(zhí)行搬遷的，意思就是說如果你想讓被執(zhí)行人搬走的話，你還得給他租一個房子，讓他有個住的地方。但事情都鬧到這一步的話，你就算去租個別墅，被執(zhí)行人不搬你也沒辦法。法院理論上是有義務(wù)幫你清空房屋的，但是現(xiàn)在法院來一句“我們也沒辦法，你再等等吧”。據(jù)說有人就這麼一等，就是幾十年。所以，我們第一步就是要實地考察，搞清楚，這個司法拍賣的房子，現(xiàn)在是什么居住情況，清水房最好，裝修過沒人居住也成，如果房主還在住在里面，那可就要小心加小心了!一不下心你花了大價錢買房子，結(jié)果你只買到了一張房產(chǎn)證。

第二個情況，就是房子現(xiàn)在租給別人。這種情況最多，商鋪的話這個情況更麻煩。法律上有這么一說，租房子和買賣房屋沒啥關(guān)系，意思就是租房子的人和上任房東簽了租房合同，現(xiàn)在還沒到期，現(xiàn)在房子賣給你了，你不能把租房的人趕出去，還得等合同到期。這個時候如果租房人一次交了一年的房租，上任房東都被執(zhí)行資產(chǎn)，你是肯定找不到人的了，那你要么等合同到期，要么賠違約金賠房租才能把租房的人請走，但是有的房子的租約一簽就是20年啊，特別是一些商鋪和酒店式公寓，上任房東把該拿能拿的錢都拿走了，法院說我拍的是房子，房子過戶給你了，關(guān)于租約合同，那是另外一件事情了，你可以起訴他。完了!你買到的，又是一張房產(chǎn)證，要用房子，先賠錢，要么再等20年。所以，這個關(guān)于房子現(xiàn)在是不是在租賃的現(xiàn)狀，在下手前也要先調(diào)查清楚，這些都是有人花了幾十上百萬買回來的血的教訓(xùn)。

這兩種問題都不存在，那可以開始進行拍賣流程，什么保證金，什么報名，付尾款，淘寶司法拍賣上寫得很清楚，我就不再詳細說明了。

下面來說另外一個陷阱，銀行貸款，這個一不小心就會帶到溝里面去。在參與拍賣前，你去咨詢法院能不能貸款購買，大部分法院都會說可以用銀行貸款來支付尾款。好了，正式進入拍賣程序，你交了保證金，你拍成功了，你去法院辦手續(xù)，你向銀行申請貸款，銀行同意你的貸款申請。當(dāng)你還沉浸在喜悅的心情中的時候，銀行需要你去房管局辦理房屋抵押，房屋抵押給銀行后，銀行就轉(zhuǎn)款給法院，整件事情就結(jié)束了。當(dāng)你去房管局的時候，窗口上的美女就會告訴你，房子還不在你名下，怎么辦抵押，你要先去法院把房子過戶到你名下才能辦理。于是你又去法院，法院那名有些謝頂?shù)姆ü倬蜁嬖V你，款都沒打到法院，我們怎么能把房屋過戶給你呢。咦?他們說的好有道理，我們竟然無言以對!保證金也交了，拍賣也成功了，這下款貸不下來，怎么辦?這究竟是個什么情況，仔細分析，原來是最開始咨詢法院的時候誤導(dǎo)我們說可以貸款支付，你再去找那個略微謝頂?shù)姆ü?，他會告訴你，法律規(guī)定拍賣資產(chǎn)是可以用貸款支付的，沒有說錯。銀行這邊再咨詢，這種情況是可以同意申請貸款，但是必須要房屋過戶后才能放款出來，也是符合規(guī)定，據(jù)說銀行這種情況通過貸款申請而沒辦法辦理抵押放款的資料堆了一柜子。這就是一個巨坑，怎么辦?怎么辦?怎么辦?你只能找親戚朋友籌款，但這么大一筆錢，談何容易。于是沒有辦法，只能去用其他資產(chǎn)抵押貸款，或者找民間借貸，過橋資金，還有高利貸。這種情況怎么破?只能在拍賣前，先有個心理準(zhǔn)備，能籌集到全款資金，把法院的手續(xù)辦完后，就能在房管局過戶房產(chǎn)證，過戶完后，再向銀行申請抵押貸款，再把之前你籌集資金的時候欠的債還了，慢慢來還月供。

第四個問題，通過法院等多種渠道了解該房屋及被執(zhí)行人的其他欠債信息。有的被執(zhí)行人，在北京有債務(wù)該房屋被北京查封，又在天津有債務(wù)被法院查封，還有民間借貸，高利貸等等。但是不能北京和天津的法院搭伙拍賣這房子呀，那怎么弄呢。這就是優(yōu)先處置權(quán)，誰先起訴誰先拍賣，比如北京法院先起訴，那就先拍賣，拍賣得來的錢，還掉北京的債后，有剩下的，再給天津法院。民間借貸和高利貸那就靠后站了。比如你拍到北京法院處置的這套房子，那天津法院就靠邊站了，這個可以忽略。問題是民間借貸和高利貸，他們是不會按常規(guī)出牌的。房子你拍成功了，所有手續(xù)都完成了，搬進去了，這個時候民間借貸的人找不到被執(zhí)行人，只能找到這套房子，那天天來鬧事，潑油漆。那就麻煩了。這個查詢主要從法院，銀行征信系統(tǒng)，公證處等地方入手，事情沒有弄清楚，千萬不要手癢就去拍了。另外還有該房屋的水電，物管衛(wèi)生等等費用，不要小看這筆費用，有的房子好多年沒交過物管費，還有的商鋪什么的，物管費一個月一平米幾十元，拖過幾年不交，那可是很大一筆錢哦。法院是不管這些事的，一句話“所有費用由賣家承擔(dān)”，責(zé)任全部撇開。

上面的問題都解決了，接著就是重頭戲，稅費。很多拍了房子的同學(xué)，表面上好像占了大便宜，六折七折就買到了，到房管局過戶的時候，稅費最高的花了成交額的40%，我的天呀!最后算下來比買新房子都貴的多，到那個時候進退兩難，這時你就能感覺到掉在巨坑里面的酸爽。首先注意的是個人所得稅(這中間還包含遺產(chǎn)稅什么的)，個人所得稅分兩種，先說第一種，網(wǎng)上有人拍了一套房子，房子是在一個年輕女孩名下的，這套房子是這女孩父母贈與的，到了過戶的時候，贈與的房產(chǎn)的個人所得稅是20%，其他稅費另外算。我的天!100萬的房子20%就是20萬啊，20萬的稅是什么概念!所以這個情況再拍前一定要弄清楚啊。另外一種個人所得稅是被執(zhí)行人除了這套房子之外還有另外的房產(chǎn)，需要交納3%的個人所得稅，這個每個人都需要交納的。本來這些稅都是應(yīng)該由被執(zhí)行人交納的，但是明顯找不到人了，所以法院由來一句“所有費用由賣家承擔(dān)”，又解釋清楚了。契稅3%，另外房產(chǎn)證辦出來2年以上的免交營業(yè)稅，如果沒有達到兩年，還得有個5.6%的營業(yè)稅。所以最便宜的情況下應(yīng)該就是11.6%的稅費了，這個也一定要搞清楚。

以上就是在淘寶司法拍賣中遇到的主要的幾個大問題，這些問題，淘寶司法拍賣給了你一個月公示期的時間去甄別，去準(zhǔn)備。其他的小問題還有很多，什么法院的電話打十次只能接通一次啊，房管局的冷面美女愛理不理啊，跑斷腿辦各種各樣的手續(xù)啊，這些我就不再詳細介紹了?？偟膩碚f，淘寶司法拍賣是一個很好的渠道，仔細觀察，慢慢研究，真的能買到很便宜的房子。有的朋友在拍賣過程也會遇到講道理的房東，也很配合的。上面舉的例子都是比較極端的情況，能躲過這些情況，那就萬事大吉了。

另外還有在拍賣過程中，有很多的訣竅和方法，能盡最大努力去降低最后的成交價，拍賣過程中經(jīng)常會看到兩個人相互抬價，最后把成交價抬高了幾十萬的都有，這可是真金白銀拿來相互傷害啊，有的時候我們是可以想辦法把這些問題避免掉的。

朋友們，看了開淘帶來的淘寶司法拍賣房產(chǎn)全過程后，是不是對淘寶司法拍賣房產(chǎn)的信心更足了呢?有需要的朋友趕緊去淘寶司法拍賣看看，時不待我!

這個問題還有疑問的話，可以加幕.思.城火星老師免費咨詢，微.信號是為: msc496。

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